Incorporadora oferece imóvel popular com pagamento à vista alto

Incorporadora apresenta opções de imóveis populares

Estúdios de 24m² classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) na região dos Jardins, em São Paulo, estão sendo oferecidos com pagamento à vista de R$ 384 mil ou entradas equivalentes a 50% do valor do imóvel, em R$ 191 mil, pela incorporadora Vitacon. As parcelas restantes passam de R$ 5 mil reais. Apesar da região do imóvel, em bairro nobre e próximo às Ruas Oscar Freire e Augusta, HIS são destinados à população de baixa renda.

Opções de aquisição

O iG entrou em contato com um corretor da incorporadora e pediu as opções de imóveis do tipo estúdio nos Jardins. Para um estúdio de 24m² na categoria HIS-2, voltada à famílias com renda de até R$ 9.726,00 ou renda per capita de até R$ 1.621,00, foram informadas as seguintes opções de compra:

• Opção 1: à vista de R$ 384 mil;
• Opção 2: entrada “no ato” de R$ 191.501,66 + 36x de R$ 5.319,50;

O atendimento questionou se o objetivo era investir ou morar e explica que seria um ótimo negócio pois "em 10 anos a mesma unidade deixa de ser His e passa a ser ‘r2v’ que hoje custa esse valor, é um baita negócio”. Em nenhum momento a renda foi perguntada pelo corretor.

Questionamentos sobre a política pública

R2V é Residência Vertical 2, tipo de imóvel que não necessita de comprovação de renda para revender em São Paulo como os HIS precisam. A forma de atendimento chama atenção pela ideia de valorização e afirma que não é possível financiamento nas opções. Na apresentação fornecida pelo corretor, o empreendimento é descrito como "jardins acima da média, rentabilidade acima do mercado".

Na prática, as condições apresentadas exigem renda inacessível na maioria dos casos à prevista para o público-alvo da política. Mesmo informando sobre interesse para moradia, um primeiro imóvel foi ofertado como investimento, cuja entrada seria de R$119 mil composto por R$80 mil + 3 parcelas de R$ 13 mil aproximadamente ou 39x de R$ 1.024,98.

Essa opção se enquadraria na categoria Habitação de Moradia Popular (HMP), voltada a famílias com renda de aproximadamente R$ 16 mil e totalizando quase R$ 800 mil ao fim do financiamento.

Opinião de especialistas

De acordo com Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário e sócio da Karpat Advocacia, a prática revela um desalinhamento com a finalidade dos imóveis HIS, que deveriam ampliar o acesso à moradia. Para ele, as condições afastam o público-alvo da política pública. Quando as condições financeiras afastam o público-alvo, pode haver desvirtuamento da política pública e do próprio regime urbanístico aplicado ao empreendimento.

O uso do enquadramento como HIS com exigências financeiras elevadas pode indicar desvirtuamento do regime urbanístico e burla indireta à legislação municipal. Rodrigo explica que, em São Paulo, isso é ainda mais sensível, pois está diretamente vinculado ao Plano Diretor e à Lei de Zoneamento.

Ele aponta que, em tese, seguintes questões legais poderiam estar sendo infringidas: Constituição Federal de 1988 – arts. 5º, XXIII (função social da propriedade) e 182 (política urbana voltada ao bem-estar e acesso à moradia); Estatuto da Cidade – diretrizes da política urbana e cumprimento da função social da cidade e da propriedade; Plano Diretor Estratégico de São Paulo – regras específicas sobre HIS e destinação ao público de baixa renda; Lei de Zoneamento de São Paulo – parâmetros urbanísticos e condições para enquadramento como HIS.

Eventualmente, Código de Defesa do Consumidor, se houver indução em erro quanto à natureza acessível do produto.

Propriedade e mercado

Segundo Rodrigo Karpat, há casos de imóveis HIS sendo vendidos fora do público de baixa renda. Existe uma CPI em andamento na Câmara Municipal de São Paulo sobre Habitação de Interesse Social (HIS) sobre possível desvirtuamento da finalidade social desses empreendimentos com foco é no uso indevido de benefícios urbanísticos concedidos às incorporadoras. A discussão já envolve Ministério Público de São Paulo também apura possíveis irregularidades e em relação ao preço final destinado ao consumidor de baixa renda.

O iG procurou a Vitacon e a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento para obter uma posição quanto a estas práticas e possíveis contradições. No entanto, não houve retorno até a última atualização desta reportagem.

Entenda o que é HIS

A Habitação de Interesse Social tem a finalidade de permitir a famílias de baixa renda a moradia própria e é um direito constitucional. O formato do HIS não permite aquisição para revenda por investidores, e a matrícula do imóvel vem com restrição de revenda e de locação, "exatamente para evitar a criação de uma bolha imobiliária com desvirtuamento da finalidade de moradia para baixa renda", explica Priscila Monteiro, advogada especialista em Direito Imobiliário e assuntos regulatórios.

A política pública divide-se em três faixas de compradores, segundo a Prefeitura Municipal de São Paulo: HIS-1 → baixa renda (até 3 salários mínimos); HIS-2 → baixa/média-baixa renda (até 6 salários mínimos); HMP → classe média (até 10 salários mínimos). Priscila ressalta que há medidas que tentam conter a bolha de investidores que procuram esse tipo de imóvel para lucrar. Ainda assim, ela aponta que construtoras entenderam o HIS como um nicho rentável e tendem a vender a investidores. Entretanto, é proibido locar esses imóveis.

Se a construtora se beneficiou para construir moradia popular e depois vender a investidores, a locação terá restrições, por exemplo, aluguel não pode ultrapassar 30% da renda do inquilino. Priscila Monteiro, advogada especialista em Direito Imobiliário e assuntos regulatórios. Ainda, a advogada acrescenta que há uma proibição à locação por temporada (Airbnb).